[주택] 전세 계약

1. 전세계약

주택임대차 보호기간 일반적으로 2년간 보장되고

 

▣ 주택임대차 시 보증금을 보호하는 방법

1. 제3자에 대한 대항력 인정을 위한 주택인도와 전입신고

   -> 주택임대차보호법 효력 발생시기 = 전입신고

2. 후순위 권리자에 대한 우선변제권을 위한 확정일자

   -> 계약한 주택이 경매나 공매로 넘어 갔을 때 먼저 배당 받을 수 있는 권리가 생기는 시기 = 확정일자

  

* Tip. 전입신고와 확정일자 받는 방법

임대차계약이 체계 되면 신속히 확정일자를 받고, 입주 직전에 미리 전입신고를 해두는 것이 좋은데요, 전입신고는 주민센터에서 할 수 있으며,

확정일자는 주민센터, 등기소, 공증사무소에서 받을 수 있습니다.

 

* 전입신고를 잘못하거나 주소를 옮기면 대항력이 상실된다

* 주택임대차계약도 보증금 및 차임증액에 제한이 있다

* 최우선 변제 대상 범위 및 최우선 변제금은 지역마다 틀리다

 

▣ 주택임대 시 주의사항

1. 부동산등기부를 확인하세요

부동산등기부에 선순위 근저당권과 가압류, 가처분, 가등기 등이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 가압류는 금액이 부동산등기부상 표시되어 있습니다. 그러나 근저당권은 최고액만 표기되어 실제 부채를 알 수 없습니다.

따라서 임대인의 근저당권이 있다면 부채확인서를 요청해서 실제 채무액을 확인해야 합니다. 채무액이 많은 경우, 임차보증금 회수가 어려울 수 있고, 선순위 가처분과 가등기 등은 본등기가 이루어지면 임차권으로 대항하지 못하는 경우도 있습니다.

이런 계약은 피하는 것이 좋습니다.

 

2. 국세완납증명서를 요청하세요

미납 국세가 있는 경우 공매가 들어올 수 잇고 국세가 우선됩니다. 임대인으로부터 국세완납증명서 등을 받아 확인하는 것이 필요합니다.

 

* Tip. 계약 갱신 시 주의 사항

등기분등본을 다시 발급받아서 최초의 임대차계약 이후 가등기나 추가 근저당권이 설정되지 않았는지 확인합니다. 또한, 보증금을 올려줄때는 이루어지는 계약 갱신을 할 경우에도 반드시 임대차계약(갱신)계약서를 다시 작성하고, 보증금을증액분에 대해 확정일자를 다시 받아야 합니다.

그래야만 증액분에 대한 대항력과 우선변제권이 생깁니다.

 

▣ 등기부등본 보는법 (http://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=3910037&memberNo=471333&vType=VERTICAL)

1. 등기부등본이란?

부동산 등기부등본이랑 부동산에 관한 관리관계 및 현황이 등기부에 기재되어 있는 공적장부인데요. 부동산의 주소지, 면적 등의 현황과 소유권, 저당관, 가압류 등의 권리설정

여부를 확인할 수 있는 중요 문서입니다.

 

2. 등기부등본 열람

등기부등본은 ‘대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)’에 방문하시면 회원가입을 하지 않아도 누구나 자유롭게 열람이 가능한데요. 메인 화면의 ‘부동산 등기 > 열람하기’를 통해 원하는 부동산의 소재지번을 입력하면 상세내역을 열람할 수 있답니다. 단순 열람의 경우 건당 700원의 수수료가, 출력을 위해 발급할 경우 1,000원의 수수료가 부과됩니다

 

3. 등기부등본 구성 및 보는 법

1)집에 대한 간단한 자기 소개, 표제부에서 확인할 내용

-. 표제부는 대상물의 표시에 대한 사항으로 토지의 경우 소재.지번.지목.면적을 건물의 경우 소재.지번.종류.구조.면적을 기재되어 있는데요. 내가 입주하고자 하는 방의 주소와 표제부 상단에 기록된 주소 및 호수가 일치하는지 확인합니다.

-. 전유부분의 건물의 표시는 집합건물에 속한 한 세대의 건물 표시입니다. 건물번호 란을 통해 입주할 방의 층과 호수를, 건물내역 란을 통해 전용면적을 확인할 수 있습니다. 표제부의 마지막 항목 대지권의 표시에서는 거래하는 부동산의 총 크기 중 본인의 지분을 확인할 수 있습니다.

 

2) 집주인은 누구인가? 갑구에서 확인할 내용

-. 소유자 이름, 주민번호, 주소까지 꼼꼼히 확인

-. 실계약 시 주인의 신분증을 요구해 일치 여부 확인

-. 등기부등본의 갑구를 보면 '소유권에 대한 사항이' 명시되어 있는데요. 내가 계약하려는 집과 그 집의 준이이 일치하는지 확인할 수 있습니다. 등기한 순서대로 기록이 되기 때문에 마지막 부분에서 현재의 부동산 주인을 확인 할 수 있죠. 갑구에 기록된 소유자 이름, 주민번호, 주소까지 꼼꼼히 확인 후 실계약 시 주인의 신분증을 요구해 일치 여부를 확실히 해두세요. 뿐만 아니라 권리자 및 기타사항 기록부분을 반드시 확인해 가처분, 가압류, 압류 등 분재의 소지가 있는지 각별히 신경쓰길 바랍니다.

 

3) 이 집에 빚이 있나? 을구에서 확인할 내용

-. 채권최고액이 너무 높거나 근저당 기록이 많을 경우 거래에 주의할 것

-. 마지막으로 등기부등본의 을구에서는 소유권

 

 

마지막으로 등기부등본의 을구에는 ‘소유권 이외의 권리에 관한 사항’이 표시되어 있습니다. 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 권리가 포함되는데 가압류나 근저당권에 대한 내용이 있으면 해당 건물에 빚이 있다는 것이죠.

만약 표기 내용 중 글자 가운데 선이 그어져 있다면 본 권리가 해지 되었다는 의미로 대출을 갚았다는 뜻이죠. 대출이 남아 있을 경우엔 선이 그어지지 않은 상태로 채권최고액과 근저장권자(돈을 빌려준 사람·은행) 및 채무자가 기록되어 있는데요. 채권최고액이 너무 높거나 근저당 기록이 많을 경우 거래에 주의 하길 바랍니다.

 

*참고

저당권이란? 돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 빌린 사람(채무자)의 부동산을 담보로 받아 일반 채권자에 우선하여 돈을 받을 수 있는 권리로 약속된 기간 내 돈을 갚지 못할 경우 채권자는 저당권이 설정된 부동산을 경매에 넘길 수 있습니다.

 

혹시 부동산이나 집주인이 보여주는 등기부등본을 확인한다면 등기부등본 하단에 출력된 출력날짜를 확인해 계약일과 동일한 날의 출력물인지 확인하시고 잔금날에도 새로 뽑아서 추가 확인해보길 권해드립니다.

짧게는 몇 개월 길게는 2년 이상을 계약하는 부동산 거래, 고액의 금액이 오가며 복잡한 권리 관계가 얽혀있는 만큼 안전한 거래 위해 사전에 철저한 분석이 진행되어야 할 텐데요. 그 중 가장 기본적인 것이 등기부등본을 확인하는 것입니다. 계약 전 꼼꼼한 등기부등본 확인 잊지 마세요:)

 

2. 임차권등기설정

임차권등기명령 신청 서류

 

- 건물등기부등본 1부(법원 등기과에서 신청)

- 신청인의 주소변동사항이 나와 있는 주민등록 초본 1부

- 임대차계약서 사본 1부(확정일자까지 복사할 것, 접수시 원본 지참 요망)

- 부동산 목록 7부: 등기부등본 보고 작성(건물소재지번, 면적 등)

- 등록세 3600원(부동산 관할구청, 영수필통지서 및 확인서 제출)

- 정부수입인지 2000원, 대법원 수입증지 3000원

- 송달료 18120원

 

Q. 기존에 살던 집 전세만기 되어서

새집을 구해서 전입신고 한 상태 입니다.

 

사전 2달전에 기존 집 집주인에게 이사통보를 하고

전세금 반환요청을 하였습니다.

 

기존 집 주인이 만기일에 맞춰서 돈을 준다고 해서

이사를 결정했는데 막상 이사가고 나니.. 

 

집주인이 만기일 1달이

넘도록 자금부족 핑계로 돈을 안줍니다.

 

이미 새집으로 전입신고를

했는데 이 경우에도 기존 살았던 집에

임차권등기명령신청이 가능한가요?

이후 진행할 수 잇는 대안 조언부탁드립니다..

 

임차권등기명령신청은 대항력이 있는 임차인이 전세금을 반환 못받았을때 가능 한것입니다.

대항력이란 임차주택점유 및 해당주택에 전입신고된 상태를 말합니다.

즉, 다른주소로 이사해서 새주택에 전입신고했다면 점유를 벗어나서 전출된 상태이므로 대항력이 소멸되어 신청할수가 없습니다.

임차권등기명령신청이 불가능 할 경우라면

지금즉시  집주인에게 2017년 12월 22일까지 전세금을 반환안해주면 법적조치하겠다고 내용증명서를 발송후 반환이 안되면 2017년 12월 26일에 상대방주소지 법원에 전세금 지급명령신청서(전액 받을때까지 연15%이자포함)를 제출하시고 지급명령이 확정되었는데도 반환 안해주면 종전 전세주택이나 상대방 부동산에 가압류조치하면 해결이 될것입니다.

 

임차권등기명령 등기기재가 되었다면 다른 주소로 전입신고 및 확정일자 받으면 됩니다.

 

다른집으로 전입신고후에는 즉시 종전 집주인을 상대로 전세금 지급명령신청서를 법원에 제출해야 합니다.

지급명령신청시 전세금 전액 상환받을때까지 연15%의 이자도 포함해서 청구하면 됩니다.

 

3. 계약 집주인이 다수 일 경우

• 법대로라면 주인 과반수와 계약하거나 나머지 주인들의 위임장을 받아서 한명을 대표로 해야함
• 전세계약시에는 전체 지분의 51%에 해당하는 사람들의 위임장만 있으면 대리인하고 계약해도 됩니다. 즉 관리 행위는 과반의 위임을 얻으면 됩니다.
• 가급적 소유자 전원의 날인이 필요하거나 아니면 대리인을 입증할 수 있는 인감증명서 및 위임장이 필요하기 때문에 잔금시까지 이를 요청하시는 것이 적절함
• 소유자가 미성년자인 경우 어머님의 대신할 수 가 있음
• 4명이 공동명의송자라면 전세계약시 4명 명의로 계약하셔야 합니다.
• 4명 전원이 안나오시면 계약대리위임장(안나오시는 분들 인감 필수) 있어야 합니다.
• 결론
• 대리인 위임장 및 인감증명서 다 받아야 됨

4. 전세권 설정

1. 전세권 설정 등기는 보증금 반환을 하지 않으면 소송없이 바로 경매 실행이 가능해 임대인에게 큰 압박이 가능하다.
2. 토지를 제외한 건물 가액에서 배당되므로 임대 물건에 따라 맞는 방법이 유리하다.