[주택] 깡통전세 100% 대비 체크리스트

분류	내용
계약전	계약자(신분증)와 소유권자(등기부등본) 동일한지 확인
	내가 보고 온 집과 전세집 주소(등기부등본)동일한지 확인
	소유자 권리 변동가능성 확인(미등기, 가등기, 가처분, 가압류, 압류 등)
	내 전세금보다 앞선 순위의 근저당권 설정 확인 위험 (집값 - 선 순위 근저당금액 < 내 보증금) 경계 (집값 - 선 순위 근저당금액 > 내 보증금) 단, 집값은 경매 등을 고려해 시세의 60%~70% 수준으로 가정할 것
	전세권 설정이 가장 깔끔하며, 계약 시 특약사항 넣어둘 것 (잔금일 다음날까지 근저당권 및 기타 제한물권 설정을 하지 않고 이를 위반시 계약을 무효로 한다) (추가로 무효일 경우 당장 집을 빼줘야 하므로 시간적 금전적 손해가 발생하므로 이사비와 한달 월세비 등 구체적으로 손해를 배상해주는 특약을 넣는다)
잔금당일	계약자(신분증)와 소유권자(등기부등본) 동일한지 다시 확인
	소유자 권리 변동가능성 다시 확인(미등기, 가동기, 가처분, 압류, 압류 등)
	내 전세금보다 앞선 순위의 근저당권 설정 무조건 실시간 확인 등기부등본 출력 시간 확인, 스마트폰 어플로도 실시간 확인 가능
	반드시 잔금 즉시 전입신고, 확정일자 받도록 할 것
	주택의 점유, 전입신고, 확정일자시 그 다음날 0시에 대항력, 우선변제권 발생 * 이 점을 악용해 잔금 당일 근저당권 설정하는 경우 있음을 주의
	잔금일에 잔금지급과 주택 인도는 동시이해
계약 만료 시점	최소 계약 만료 1개월 전까지 집주인에게  "계약 연장의사 없음" 통보 실제적으로는 3개월 이전에 '계약 연장의사 없음' 밝힐 것(증거 남길 것)
	보증금 반환 의사 없을 경우 상황에 따라 보증금 반환 요구 내용증명 발송
	보증금 반환 의사 없을 경우 계약만기 이후 임대차보증금반환청구 소송
	계약 만기일 이전에 주민등록 전출 절대금지 점유상태 계속 유지
	부득이 이사해야 할 경우 계약 만기일 직후 임차권등기명령 신청 하여, 대항력, 우선변제권 유지
	임차권 등기 기재 시점 이후(2주) 대항력, 우선변제권유지하고 이사 가도 됨
경매 절차 및 보증금 반환	임대차보증금반환청구 소송 승소 이후 경매 신청 및 강제집행
	경매절차에서 권리신고 및 배당요구 (최소 8~9개월 소요) 최우선변제권 및 우선변제권 주장 통해 후 순위 채권자보다 먼저 배당 가능